Bylaws (Original Spanish Edition)

SIMPLE MIXTO DENOMINADO BIRDS OF PARADISE

  REGLAMENTO DE USO Y ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO

O AVES DEL PARAISO.

 

CAPITULO 1.

FUNDAMENTACION LEGAL.

ARTICULO PRIMERO. FUNDAMENTAL  LEGAL,-

Con fundamento  en lo dispuesto por el Libro 11,  titulo Sexto, Capitulo 1

Articulo 1006 Apartado X1, del codigo Civil del Estado de Jalisco  se formaliza el presente Reglamento interior de condominio para el desarrollo urbanistico denominado “AVES DEL PARAISO”.

CAPITULO 11

LOCALIZACION

ARTICULO SEGUNDDO.- UBICACION

El desarrollo denominado  “AVES DEL PARAISO”.  Se localiza en el  municipio  de Chapala, en la localidad de San Antonio  Tlayacapan, en el lado sur del libramiento Chapala, Ajijic, a 1 kilometro aproximadamente  deel entronque  con la carretera Chapala- Jocotepec.

ARTICULO TERCERO .- DESCRIPCION DEL DESARROLLO.-

El  desarrollo urbanistico cuenta con 62 unidades  privativas , 38 en planta baja y 24 en planta alta ; uaa caseta de vigilancia, un edificio para casa club que  cuenta con servicio como : lavanderia, gimnasio, clinica, terraza cubierta y descubierta, area de preparacion de alimentos, area  de concesion, sanitarios y bodega.

Cuenta tambien con un area recreativa con alberca, area de hidromasaje,  asoleaderos y jardines..

Ademas con vias de acceso y circulacion para las unidades que  cuentan con cajones de estacionamiento

para propietarios , asi como cajones adicionales y para visitas  y casas rodantes.

Asimismo , se integran al conjunto areas comunes de jardin, un kiosco yn  andadores.

Ademas existe una bodega pra utileria  y mantenimiento del conjunto  habitacional.

CAPITULO 111

ARTICULO  CUARTO .- ELEMENTOS QUE INTEGRAN LA PROPIEDAD.-

  1. a) Las partes de uso comun que perteneceran a los condominios en copropiedad.
  2. b) Las unidades privativas  cuyo aprovechamiento  y libre disposicion  corresponden a un Ccondominio.
  3. c) Las partes medianeras.

ARTICULO  QUINTO .-  AREAS COMUNES .-

Son partes  de uso comun:

a) El suelo y subsuelo  del predio descrito en el articulo Segundo , y cuyo  localizacion,  superficie, medidas

y  linderos se precisan  en los planos que se protocolizan  y se describen  en este  Reglamento.

  1. b) Las obras de cimentacion
  2. c) Las obras de infraestructura y equip[amiento urbano.
  3. d) Los porticos, puertas , corrdores, escaleras, pasillos  y patios;
  4. e) Los espacioss de recreacion y jardines.
  5. f) Las oficinas de administracion, almacenes de mobiliario destinado al condominio.como las bodegas, de los  locales destinados a  vigilantes,jardineros y servidubre.
  6. g) Los  ductos y posteria  para servicios de suministro como gas, agua y energia electrica.
  7. h) Los cableados para servicio  telefonicos, de television por cable y conexiones a antenas para captar senales de radio y television.
  8. i) Los fosas, tinacos , cisternas, ductos de agua  pluvial y drenaje .
  9. j) La planta de tratamiento de aguas residuales.
  10. k) Los pozos de absorcion de aguas pluviales.
  11. l) Los muros de carga  y las azoteas.
  12. m) Las fachadas  exteriores de edificio y la barda perimetral.

ARTICULO SEXTO.- BIENES DE USO COMUN .-

Los bienes de uso comun no podran estar sujetos a ninguna  particion y/osubdivision, ni aun con caracter judicial, ni tampoco persona algunna podra enajenar en forma independiente su propiedad privada y su  accion de copropiedad, por lo que, en caso de que la ley llegara a obligar una subdivision, esta se hara para efectos de duenos pero nunca para efectos  de pariction  de las unidades o del are comun.

ARTICULO SEPTIMO.-  DERECHOS SOBRE LOS BIENES.-

Los derechos sobre los bienes de uso comun seran inseparables de la propiedad privada, por lo que solo podran enejenarse, gravarse o embargarse  juntamente  con los derechos de copropiedad de cada unidad condominal.

ARTICULO OCTAVO.-  ABANDONO DE DERECHOS.-

El condominio que haga abandono de sus  derechos de propiedad o renunciare  hacer uso de bienes comunes, no por ello quedara exento de cumplir sus obligaciones que le imponen las disposiciones de la Ley y las que establecen en este  Reglamento de Condominios , o en su defecto las que le  corrrespondan en su calidad de condominio.

ARTICULO NOVENO.- UNIDADES PRIVATIVAS.-

Son unidades privativas:

a) las unidades habitacionales que se marcan en los planos que se protocolizan y se describen  en el presente  Reglamento.

  1. b) El mobiliario, equipo  e instalaciones  que se encuentren  dentro de la unidades  privativas y que por su uso  y destino  no puedan ser considerados como de uso y disfrute  comun.
  2. c) El conjunto de bienes cuyo  aprovechamiento y libre  disposicion  correspondan a un condomino.

Integran tambien la unidad  privativa:

 

  1. d) las paredes interiors maestras que no son medianeras, las terrazas, incluyendo aquellas que se encuentran  sobrevoladas, aun cuando las areas inferiores sean comunes.
  2. e) Todos los ventanales, incluyedo  cristales .
  3. f) Todos los recubrimientos  de piso.
  4. g) Las salidas  de las instalaciones  de agua, drenaje y electicidad  y aire acondicionado, gas,  television y telefono que sean utilizados para el  aprovechamiento de esos servicio en forma particulas  ubicados  de la unidad privativa.

ARTICULO DECIMO .- PORCENTAJES DE PROINDIVISO Y NOMENCLATURA.-

Cada propietario ………en  reserva de financia, cada pago siendo individual. Cuando ,,,,,,, bienes de cada area..de  “AVES DEL PARAISO”

 

No   .Bloque         No. Depto         PERCENTAJE (%) PRODIVISO

1              1                              111                         1.668

2              1                              112                         1.734

3              1                              113                         1.583

4              1                              114                         1.583

5              1                              115                         1.583

6              1                              116                         1.583

7              1                              121                         1.688

8              1                              122                         1.519

9              1                              123                         1.478

10           1                              124                         1.478

11           1                              125                         1.478

12           1                              126                         1.478

13           2                              210                         1.724

14           2                              211                         1.724

15           2                              212                         1.640

16           2                              213                         1.640

17           2                              214                         1.724

18           2                              215                         1.560

19           2                              216                         1.640

20           2                              217                         1.640

21           2                              218                         1.724

22           2                              219                         1.724

23           2                              221                         1.493

24           2                              222                         1.493

25           2                              223                         1.493

26           2                              224                         1.493

27           2                              225                         1.493

28           2                              226                         1.493

29           2                              227                         1.493

30           2                              228                         1.493

31           3                              311                         2.321

32           3                              312                         1.724

33           3                              313                         1.883

34           3                              314                         1.733

35           3                              315                         1.822

36           3                              316                         1.724

37           3                              317                         1.724

38           3                              318                         1.700

39           4                              412                         1.724

40           4                              413                         1.724

41           4                              414                         1.724

42           4                              415                         1.724

43           5                              511                         1.724

44           5                              512                         1.724

45           5                              513                         1.504

46           5                              514                         1.724

47           5                              515                         1.626

48           5                              516                         1.542

49           5                              521                         1.493

50           5                              522                         1.493

51           5                              523                         1.493

52           5                              524                         1.493

53           5                              525                         1.493

54           5                              526                         1.493

55           6                              611                         1.521

56           6                              612                         1.521

57           6                              613                         1.521

58           6                              614                         1.668

59           6                              621                         1.493

60           6                              622                         1.493

61           6                              623                         1.507

62           6                              624                         1.590

TOTALS                                                              100.18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ARTICULO  DECIMO PRIMERO.- PARTES DE USO MEDIANERO.-

Las partes  de uso medianero son las que limitan 2 o mas propiedades privadas, incluyendo techos y pisos, en los casos en que se ecuentren  sobre puestos 2 o mas unidades condominales.

ARTICULO DECIMO SEGUNDO.- LIMITACIONES DE AREAS COMUNES Y UNIDADES PRIVATIVAS.-

Por razon social de us ubicacion  o de su naturaleza,  algunas propiedades de uso comun o privado, tendran limitaciones especiles, segun  se consigna en los articulos siguientes.

del  decimo tercero al vigesimo.

ARTICULO DECIMO TERCERO.- MODIFICACIONES EXTERIORES DE LAS UNIDADES.-

Los vidrios exteriores no  se prodran sustituir por paredes o vidrios oscuros de las unidades privativas  que, a juicio de los Directores de la Mesa Directiva  se puedan alterar a la estructura  del conjunto, ni podran modificarse las fachadas, incluyendo el color y caracteristicas  de la pintura, a menos que se  justifique la buena apariencia  de acuerdo  con la arquitectura del conjunto, y a juicio siempre de la Asamble de condominios quienes decidiran por voto minimo de 75% de los propietarios.

ARTICULO DECIMO  CUARTO.- APROBACION DE MODIFICACIONES

No obstante el Articulo Diecisiente, los duenos de los  condominios no podran emprender ningun  trabajo realizado por los Directores de la Mesa directiva.  Sin  los  cambios de aprobacion, los duenos  tendran que presentar planos y prosupuestos y tiempo requerido a estos cambios. Cualquier  modificacion o reparacion, incluyendo la  instalcion de persianas   internas y mosquiteros, etc., sera negada,  si molesta  al vecino  la modificacion o apariencia  de la unidad .

ARTICULO DECIMO QUINTO.- CONSTRUCCIONES ANEXAS.-

No se podra construir ni ocupar con  objetos, ni  istalacionnes, las azoteas de la unidades privativas, ni las fachadas de los edificios que forman parte del condominio.

ARTICULO DECIMO. SEXTO- OTRAS MODIFICACIONES.-

No se podran construir  ni complementar marquesinas ni terrazas, ni sembrar o plantar arboles  en los jardines que afecten la vista o presentacion de las unidades condominales  o del conjunto  en general.

ARTICULO DECIMO SEPTIMO.- LIMITACIONES DE LAS MODIFICACIONES.-

Cada condominio podra realizar las obras y adaptaciones que  correspondan a su unidad privativa, sin  enbargo no podra realizarse ninguna inovacion o modificacion que afecte la estructura, la cimentacion, las paredes  maestras, las azoteas, las redes de descarga de agua residuales, y en fin  aquellas  que puedan perjudicar la estetica, la seguridad, la durabilidad,  o la comodidad del edificio esta prohibido..

ARTICULO DECIMO OCTAVO.- AFECTACIONES A LA APARIENCIA O DISFRUTE DE LAS AREA COMUNES.-

Los jardines y areas comunes y en general, en todas las superficies de propiedad comun, nose podra colocar ningun tipo de objeto que a juicio de  los Directores de la mesa Directiva, afecte los disenos del conjunto o la apariencia de la zona, o bien entorpezcan el poder  disfrute de las areas por todos los ocupantes del condominio.

ARTICULO DECIMO  NOVENO.-

Las azoteas  deberan mantenerse siempre con la adecuada  impermeabilizacion y limpieza.

ARTICULO – VIGESIMO PAGO DE OBRAS EN UNIDADES PRIVATIVAS.-

Las obras en los bienes  de uso comun, sean reparaciones o nuevas  instalaciones, se ejecutaran siempre tomando en cuenta y por conducto  los directores de la mesa directiva, la seguridad , comodidad, conveniencia y  bienestar general de los condominios y ocupantes del condominio, de acuerdo con las siguientes reglas:

1)      Las  obras de conservacion se efectuaran por determinacion del Administrador,

Siguiendo instrucciones permanentes o precisas del Consejo  de Administracion y  sin necesidad de aprovacion de los duenos por individual de los condominios, con cargo  al fondo de gasto de mantenimiento y administracio

 

2)   El Administrador , debera hacer efectivas las garantias que en su caso otorguen el  responsable del condominio, o los contratistas  que realizoron  las obras.

 

3)       Las obras de mejoramiento se haran  con previo acuerdo de los condominios

Tomado en  General o Extraordinaria  Asamblea, Dichas obras seran dirigidas en su ejecucion por el Administrador, con la vigiln cia de la Mesa de  Directiva  o caundo se nombre  comite especifica para ello, bajo responsabilidad de la misma.

 

4)   Las reparaciones urgentes  a bienes comunes seran efectuadas por el

.           Administraddor , sin necesidad de autorizacion previa. Por Subsecuente

se confirmara  el requerimiento y la especificacion de la asignacion del costo asi

como el programa de garantia o  el operativo de los fondos de los condominios.

 

5)      El  Conssejo de la Aministracion o la Asamblea de los condominios en su caso

Resolvera a cualquier  mejora no incluida en el presupuesto annual, cuyo cosssto se cargara a las partidas de emprevistos o a traves de  cuotas extraordinarias, si el

caso lo requiere.

 

6)      Quedan  prohibidas el tipo de obras que:

 

a)Afecten a la estabilidad  e infraestructura de la unidad  condominal o que      menoscaben o comodidad de los usuarios.

 

  1. b) Pongan en peligro  la solidez o seguridad  de la unidad  inmobiliaria

 

  1. c) Impidan permanentemente el uso de una parte o un servicio  comun  aunque

solo sea a un condominio, a no ser que este consienta y sea indemnizado

proporcionalmente por los demas.

 

  1. d) Alterar la fisonomia original de la unidad  inmobiliaria.

 

  1. e) Aumentar  la superficie construida de sus unidades privativas.

 

  1. f) O que violen lo dispuesto por el codigo civil del Estado de jalisco y este

Reglamento.

ARTICULO VIGESIMO PRIMERO.- PAGO EN OBRAS  EN UNIDADES PRIVATIVAS.-

El  propietario del  condominios, pagara  las obras de reparacion de sus unidades privativas, como  lo son techos, pisos interiores, paredes, equipo, mobiliario. Instalaciones de terraza y balcones privados  si no cubre la garantia.

ARTICULO VIGESIMO SEGUNDA.-  AUTORIZACION DEL CONSEJO PARA  ENAJENAR, RENTA O GRAVAR LAS UNIDADES PRIVATIVAS.-

Los Duenos de los condominios podran  transferir, rentar o graver en cualquier forma legal autorizada, las unidades privativas que possen, con el co-propiedad correspondiente ya corregidas de las area comunes o edificios. El nombre y direccion del Nuevo  dueno , deudor hipotecario o ya sea arrendatariose proporcionara a la Mesa Directiva . “La Mesa Directiva  tiene el derecho de negar la entrada al complejo  sin no se cumple con  esta condicion.”

ARTICULO VIGESIMO  TERCERO .- PULL DE RENTAS.-

El administrador tiene previa aprobacion del consejo de Administracion, podra autorizar a una Empresa especializada en el arrendamiento o uso hotelero de  Unidades privativas,para que se encarguen de dar servicios a traves de un Pul de rentas a aquellos propietarios que expresamente soliciten que su  unidad  privativa y sus derechos  inherentes, sean rentados o explotados hoteleramente por la empresa  especializada;  en los terminos  del contrato  que  el propio condominio celebre con tal empresa responsabilidad alguna del  Administrador del Condominio,  quien tendra  facultades para permitir el uso de los inquilinos  o huespedes, asi como aprobar o desaprobar a la Compania que  se encarga de tales actividades.

ARTICULO VIGESIMO  CUARTO.- OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINIOS.-

Los condominios  estaran obligados a:

 

  1. a) Respetar y hacer que respete  est Reglamento por sus familiare, invitados, personas a su servicio y demas huespedes o usarios   de los  servicios comunes  que por cualquier titulo sean  autorizados para visitar las  instalciones del condominio.
  2. b) Mantener limpios  y en buen estado de conservacion  sus unidades  privativas y demas areas  privadas y comunes, evitando tirar objetos o basura fuera de los depositos especificamente   destinados  para ello. Los  condominios deberan guardar adecuadamente y cerrar los contenedores de basura, y deberan poner la basura en los mismos, segun se les indique  por parte del administrador, no dispersaran la basura alrededor  de las unidades condominales libre de toda obstruccion y sin basura.
  3. c) Comportarse con decencia,  educacion y modalidad dentro  de todas las areas del condominio, obligando tambien a ello a familiares, invitados y empleados domesticos, respetando siempre los derechos de los demas porpietarios ocupantes  permanentes y ocasionales del condominio.                                                Ningun condominio  tendra  derecho a usar ni permitir que cualquier ocupante  de la su unidad privativa use ninguna porcion del area comun  designada para el uso exclusivo de  del propietario de otra unidad privativa. Las  banquetas y areas de estacionamiento no deberan ser obstruidas por  ningun  condominio, familia, invitados o visitante, y no  podran ser  utilizadas para  otro proposito que4 no sea el ingreso y egreso de sus respectivas unidades y las areas de estacionamiento no deberan ser utilizadas para ningun otro objeto que no sea el estacionar vehiculos. Y ningun condominio debera obstruir  las areas de estacionamiento que sean asignadas a otras unidades.
  4. d)  Respetar  la tranquilidad  y el descanso de los usuarios o condominios,  evitando ruidos que   trasciendan los limites de sus unidades privativas, cualquiera que sea el origen de los mismos. Los condominios, sus familias, invitados, visitantes, arreandatarios  y sirvientes no deberan permitir que se hagan ruidos  impropios dentro de las unidades y de las area comunes, ni  realizan ningun acto ni ruido que moleste de forma irracional o interfiera de cualquier  forma con la tranquilidad de los condominios y vecinos.
  5. e) Celebrar sus fiestas o reuniones en los horarios , lugares o sitios designados para esos fines, salvo que las reuniones  se lleven a cabo dentro de las unidades privativas y no produzcan molestias a los vecinos.
  6. f) A registrar en la Administracion a cualquier invitado, sirviente, familiar  o cualquier  persona que autorice  para ingresar o hacer uso de su unidad  privativa, proporcionando los datos que requiera  la Administracion..

El  condominio sera responsible de los danos que se causen a la propiedad de terceros, con motivo  de negligencia o actos propios  o de  danos, en caso de que el condominio no repare los danos causados dentro “ de los proximos  10 dias “ siguientes a la fecha en quee se le haya solicitado por  el Administrador o el consejo de Administracion, seran  reparados  dichos  danos por cuenta del condominio  quien obliga a reembolsar los gasto  los gassstos erogados con tal motivo.

  1. g) Ningun condominio  tendra ni permiitira  que se tenga ningun tipo de  material inflamable, peligrosos o innsolubes, ni aquellos que despidan particulas,  o que incremente el riesgo del fuego, o que incremente  la prima de la poliza del swguro por ese concepto.
  2. h) No usar al personal de la Administracion de condominio para  servicios  personales, y a no dar a estos gratificaciones o propinas.
  3. i) Evitar  la portacion de cualquier tipo o arma o instrumento peligroso  que  implique un riesgo para los condominios o usuarios  del condominio.
  4. j) Evitar cualquier tipo de promociones, rifas, colectas, u otras  actividades  comerciales que alteren eel ambiente de descanso en las areas comunes.
  5. k) No instalar ningun tipo de letreros o anuncios que perjudiquen  la buena apariencia del conjunto  inmobiliario. Ningun tipo de senalamiento, anuncio, plancarta o cualquier otro tipo de publicidad podrian ser colocada  en ninguna parte  de la unidad condominial sin el consentimiento previo y por  escrito  del Consejo de Administracion, en el entendido de que lo anterior no limitara al desarrollo, asociados o agentes, para la colocacion de pancartas,  senalamientos o publicidad como lo consideren necesario para efectos de la promocion  de las unidades  que se ofrezcan en venta.
  6. l) Nningun vehiculo debera ser conducido  en ninguna area del Condominio, a menos que sean las area que  esten especificamente dosenadas  para tal efecto. Ningun  vehiculo que no sea de uso privado  de pasajeros podra  ser estacionado  en los cajones de estacionamiiento  a menos que se obtenga el consentimiento previo y por escrito  y por escrito del Consejo de Administracion.                                         Cualquier    otro vehiculo como home, trailer, lanchas tipo de quipo o maquinaria  podra ser estacionada en otra ares que  no sean los cajones de estacionamiento. No se podran llevar a cabo reparaciones  ni ajustes de motores ni de vehiculos dentro del Condominio. No se podran estacionar dentro del condominio automoviles que  no se usen con regularidad o que esten siendo objeto  de reparaciones. Solo se podran estacionar vehiculos en los cajones de estacionamiento o en los lugares especialmente  disenados para tal efecto.
  7. m) Ningun animal o mascota se permitira dentro de los condominios sin el consentimiento de la Mesa Directiva . Si no se autorizo el animal tendran que  sacarlo del complejo  dentro de los proximos 15 dias a partir de la notificacion por la Mesa de Directores. Las Caracteristicas especiales, como color y nombre de culquier animal domestico que se ha  autorizado y permitido  por la Mesa de Directores, se debera entregar la informacion  a la Mesa  Directiva. La Mesa Directiva no dejara mas de un perro o gato por unidad . La autorizacion para perros y gatos  no podran quedarse sin la compania de sus duanos  en las area comunes y por igual cuando  estas areas  son bajo el mando del dueno. El dueno pagara por cualquier dano y perjuicio causando por dicho  perro o gato.
  8. n) Pagar dentro de los 10  dias  siguientes del requerimiento de la  administracion todos los despecfectos o cargos que le fueren  imputables con base en los establecido en el  presente Reglamento.
  9. o) Tomar precauciones para evitar robos en su unidad  privativa;  al  efecto , el personal al servicio del condominio, solo vigilara las dependencias de uso comun y no tendra obligacion alguna de cuidar las unidades de propiedad  privada.
  10. p) No instalar antena, aparatos o equipos de cualquier clase en  las areas  comunes o fuera de los limites de su unidad privativa.                                                             Ninguna antena   de televiosion ni parabolica o ningun otro tipo de antena podra ser colocada en ninguna unidad  privativa, exceto  por el condominio o en lacion a una antena comun de satelite, u otros tipos de recepcion o emision de seenales comunes a todo el condominio.
  11. q) No hacer ni construir, ni poner  instalciones diferentes a las  que  existen a la entrega del condominio, incluyendo instalciones  deportivas o de servicio.                         Ningun condominio  podra poner bardas o barreras, arboles  plantas o cualquier tipo  de objeto que obstaculice el paso de las areas comunes, en las areas que no sean de su exclusiva propiedad.                                                                                                       Todos los condominios deberan colocar  sus objetos  personales  y mobiliario  en forma que  no obstaculice las entradas, pasos  y zonas comunes, asi mismo bicicletas,   juguetes y articulos  similares, deberan ser mantenidos dentro de la unidad  privativa.
  12. r) No colgar  ni tender ropa o colocar cualquier otro objeto en las areas comunes o en las privadas cuando estos se noten a simple vista.                                                         De ninguna manera se podran colgar de las ventanas ni tendederos ni ropa lavada, ni ninguna otra cosa que se vea del exterior de la unidad  privativa, y solo se podra colgar tendederos dentro de las unidades privativas,
  13. s) En las unidades condominales  no se debera tirar el a menos que la utilice  el condominio.
  14. t) Ninguna  unidad  condominal a la que deba desele mantenimiento por la Asociacion de condominios  podra ser pintada , decorada o afectada por  cualquier persona distinta  a dicha  asociacion, si no es con el consentimiento previo y  por escrito del Consejo de Administracion.
  15. u) Plomeria  .- los w.c., drenajes, lavabos  y cualquier otro aparato  de agua deberan ser utilizados solo para los propositos para los que fueron construidos, y no se debera hacer uso de elllos de tal forma  que se dane el sistema dell desarrollo ddrenajes, tuberia, etc.

ARTICULO VIGESIMO QUINTO .- PAGOS DE SERVICIO E IMPUESTOS.

Cada dueno  del condominio  deber pagar todos los gastos  no incluidos en las  en los cuotas condominales.

ARTICULO VIGESIMO SEXTO.- INSPECCION DE UNIDADES PRIVATIVAS

Los co-duenos autorizan por adelantado el manejo de inspeccion  de las unidades en caso de una emergencia con la autoridad  de los miembros  de la Mesa  Directiva .”Todos los duenos deben  proporcionar una llave de la entrada de la unidad a la Gerente.”

ARTICULO VIGESIMO SEPTIMO.- REQUISITOS PARA LA VENTA O ARRENDAMIENTO DE UN IDADES PRIVATIVAS POR PARTE DE LOS CONDOMINIOS.-

Los duenos de loc condominios  deben estar al corriente de las cuotas condominales

antes de hacer la fransferencia de escrituras.

ARTICULO VIGESIMO OCTAVO.- NOTIFICACION  DE VENTA  DE LA UNIDAD.-

Los  propietarios de los condominios  estan deberan   notificar a la Mesa de Directiva cuando vendan su unidad privativa, para que el nuvo comprador de los condominios  puedan obtener  los derechos que tienen cada condominio.

ARTICULO VIGESIMO  NOVENO.- CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO INTERIOR DEL CONDOMINIO POR  RESIDENTES ASUTORIZADOS POR  LOS CONDOMINIOS.-

Se establece expresamente que el presente reglamento obliga no solo a los  condominios o promitentes compradores, sino a cualesquiera otra persona que   por cualquier motivo ocupe transitoriamente  o permanentemente  las unidades privativas del condominio, con autorizacionn del condominio o su  representante.

ARTICULO  TRIGESIMO .- ACCIONES EN CONTRA DE LOS CONDOMINIOS  QUE INFRIJAN LOS TERMINOS DEL REGLAMENTO.-

El condominio que  reinteradamente deje de cumplir sus obligaciones  o injustificadamente cause  conflictos  a los demas condominios sera demandado por el Administrador   ante el Juez de primera instancia de la ubicacion del derechos condominales, en los terminos que para remates senala el Codigo de procedimientos Civiles del Estado de Jalisco.

Si quien no cumpla con sus obligaciones fuese ocupante no  condominio, sera demandado por la desocupacion de la unidad condominal por el Administrador, previo consentimineto del condominio, si este  se opusiera se procedera contra ambos de conformidad conn el Articulo 1032 del Codigo Civil des Estado de Jalisco.

ARTICULO TRIGESIMO PRIMERO.- USO DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS.-

Cada  unidad privativa  debera ser usada como residencia para una sola familia, y para ningun otro proposito.

CAPITULO IV

OTROS SERVICIOS  A LOS  CONDOMINIOS

ARTICULO .TRIGESIMO SEGUNDO .- NOVENO SEGUNDO.-

El condominio a traves de su consejo de Administracion, estara en posibilidad de contratar a una Empresa administradora que se encargue de la administracion del condominio en sus area de servicios comunes y tambien podra autorizaqr al Administrador o a  la Compania  Administrativa  que contrate a empresas  especializadas en manejos de Pull de Rentas, para destinar a la explatacion hotelera las unidaes  privativas  y sus derechos.

Servicios  que solicitara el propietario baajo su cuenta y  riesgo y sin responsabilidad alguna para el Condominio el cual  se limitara a recuperar los gastos  que esta operacion ocasione .

Asimismo, los propietarios,  inquilinos, invitados o huespedes, podran contratar  servicios de mantenimineto interno,  transporte, restaurante,  lavanderia y a empresas que  contrate y  autorice  la  compania administradora, siendo tambien bajo responsabilidad del usuario de los servicios, los terminos, condiciones y eficiencia con que la copania externa al condominio los atienda.

ARTICULO V

DEL PATRIMONIO

ARTICULO TRIGESIMO. TERCERO- CONTRIBUCIONES DE LOS CONDOMINIOS PARA GASTOS DE MANTENIMIENTO Y OPERACION.-

Los condominios deberan contribuir para sufragar los gastos  de mantenimiento y operacion de las instalciones y servicios del condominio, como tambien para constituir  y conservar fondos de reserva, en base al porcentaje que sobre eel condominio represente cada unidad privativa.

Cuando se tome el acuerdo para la realizacion de una obra de mejoramiento o  voluntaria, en el mismo acuerdo deberan  fijarse las bases para cubrir su  costo.

08/25/2016Las  cuotas ordinarias y extraordinarias a cargo de los condominios a cargo de los condominios formaran parte tambien del patrimonio del Condominio, asi como los equipos de mantenimiento que llegaran a adquirir para beneficio colectivo.

ARTICULO TRIGESIMO CUARTO .- PAGO DE CUOTAS ORDINARIAS MENSUALES.-

Los condominios  tendran que pagar las cuotas ordinarias mesuales.Las cuotas seran fijadas por  la Asamblea Anual o por las Asamblea Extraordinaria si fuera necesario  multas, sanciones economicas, intereses mensuales o otras cantidades  de perteneceran a los condominiosa, sera parte para otros recursos. Las cuotas seran por adelantadas, en la administracion de los condominios. Las cuotas seran  pagodas en la oficina de la Administracion  antes de los primeros dias de cada mes . Cualquier retraso tendra  que pagar los resultados de multa.

ARTICULO TRIGESIMO QUINTO- INTERESES POR MORA  EN EL PAGO DE CUOTAS.-

En caso de que los duenos de los condominios   no paguen  las cuotas a su cargo dentro de los siguientes 10 dias del mes  o dentro de los primeros  dias del mes  correspondiente   , de las cuotas mensuales , se tendrean que pagar interese  moratorios por la cantidad del adeudo por los largos creditos  institucionales  del pais  basado en “Quirografario” para evitar riesgo de 30 dias  que puedan ser sujetos a suspender el servicio.  Podra ser prohibido el uso de las area comunes si  no estan pagadas las cuotas condominales conforme al   Reglamento.

CAPITULO  VI

ASAMBLEA DE CONDOMINIO

ARTICCULO TRIGESIMO SEXTA.- ORGANO SUPREMO DEL CONDOMINIO.-

La Asamblea de Condominios es el Organo supremo del condominio y representa la totalidad de los condominios. Las asambleas seran ordinarias y extraordinairas.

ARTICULO TRIGESIO  SEPTIMA.- DE LA ASAMBLEA  ORDINARIA.-

La asamblea ordinaria se reunira  cuando menos una vez al ano dentro del primer  trimestre y en ella se trataran los asuntos siguientes:

(1.)  El informe general sobre el condominio, tanto en bienesw y servicios como suposicion financiera:

(2.)   La eleccion de los integrantes del  Consejo de Administracion y en su caso, de  el  comite especial;

(3.)  La designacion del Administrador;

(4.)  La designacion del prosupuesto de ingresos y de egresos  del siguiente ano

(5.)  Aprobacion  de sanciones por falta de pago o  por violacion a la Ley o Reglamento.

(6.)  Fijacion de cuotas ordinarias  o extraordinarias.

(7.)  Y todos los demas  que a jucio de quienes  convocan merezcan tratarse durante la Asamblea .

ARTICULO TRIGESIMO OCTAVO.- DE LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA.-

Las Asambleas  Extraordinarias se reuniran en cualquier tiempo, cuotas veces considere necesario el Consejo de Administracion, o el  Administrador, y  un numero  de condominios que representen como minimo el 25% del total de votos y en ella  se trataran  los asunto siguientes:

 

(1)   Modificar el Reglamento  del Condominio.

(2)   Realizar obras voluntarias  o de mejoramiento.

(3)    Transformar  y disponer de los bienes comunes.

(4)   Acordar  sobre la extincion del Regimen  de Propiedad  en Condominio,

(5)   Incorporar  nuevas area al Regimen de Propiedad  en Condominio.

(6)   Pedir  al Juez se obligue a un condominio a la venta de sus derechas.

(7)   Las demas decisiones que correspondan a los condominios reunidos en asamblea.

ARTICULO  TRIGESMO NOVENO.- CONVOCATORIA  A LAS ASAMBLEAS.,-

Las asambleas  seran convocadas  por:

 

(a)   El presidente  del consejo de Administracion  o  dos de cualquiera de la Mesa Directiva

(b)   El Juez de primera instancia del Ramo civil con jurisdiccion en el Municipio de Chapala, Jalisco.  a requerimiento  de un grupo de condominos  que representan por lo menos una quinta parte de derechos; o a peticion de cualquier condominio,  cuando se dejen de celebrar por mas de un ano.

 

Las convocatorias seran enviadas a los condominios por correo registrado, e-mail,  fax, o de cualquier otra forma. En la  oficina se tendra una lista en la forma de envio que sera retenida  como prueba de envio. Sin ningun conocimiento adicional de recibida,  con una anticipacion minima  de 15 dias a la fecha  de la Asamblea  Regular;  y 20 dias a la fecha de la convocatoria de una  Asamblea  Extraordinaria.

ARTICULO CUADRAGESIMO.- QUORUM DE ASISTENCIA A LA ASAMBLEA

Para que una asamblea ordinaria se declare legalmente instalada en primera convocatoria, sera necesario  que concurran a ella condominios que  representen cuando menos el cincuenta y un  por ciento sobre los derechos sobre el condominio.

Si no se reuniere el porcentaje antes senaldo, se convocara por sugunda vez  a los condominios  para que celebren asamblea en un plazo no menor de siete, ni  mayor  de quince dias  y esta se efectuara validamente  con los que asistan.

Las resoluciones que  se tomen en las asambleas ordinarias seran validas cuando se decida el  negocio por condominios que tengan la mayoria procentual de los derechos sobre el condominio, que esten representados por los asistentes a la misma.

ARTICULO CUADRAGESIMO PRIMERO.- QUORUM DE VOTACION EN ASAMBLEA EXTRAORDINARIA.-

Por lo que se refiere a la Extraordinaria,podra celebrarse con  el numero de condominios que asistan, pero solo seran validos los acuerdos  que en ella se tomen, si son aprobados por condominios que reprenten cuando mennos el  75% de los derechos sobre el condominio. Esta aprobacion se tendra, ya sea mediante asamblea en la que ocurran condominios cuyos votos representen tal porcentaje  o se complementen en los siguientes  treinta dias naturales a su celebracion, con condominios ausentes a la asamblea, quienes en forma autentica se manifiesten sabedores de los acuerdos tomados y los aprueben.

ARTICULO CUADRAGESIMO.SEGUNDA – OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS TOMADOS EN ASAMBLEA.

Cualquier acuerdo pasado ligado en el Reglamento constituido de la Asamblea  en la ausencia y en su caso surja en los rentistas.

ARTICULOS CUADRAGESIMO TERCERO.- VALOR PROPORCIONA AL DE CADA VOTO.-

Cada condominio  tendra derecho a votacion proporcional. Para hacer el uso  de derecho de voto,  el condominio debera estar al corriente  en sus obligaciones para con el condominio.  Para ejercer un voto, cada  propietario del condominio  debera estar al corriente  en sus obligaciones para el condominio.

ARTICULO CUADRAGESIMO  CUARTO .- PODERES PARA ACUDIR A ASAMBLEA.-

Los poderes para  ser aceptados como validos  en cualquier reunion, deberan ser firmados por el otorgante ante dos testigos y depositados en la  Administracion con diez dias  de anticipacion a la celebracion  de la reunion.

ARTICULO CUADRAGESIMO QUINTO.- PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA.-

Si  el Presidente  del Consejo de Administracion, no se presentarse o si este no  concurre, a las asambleas seran presindidas por quien designen los condominios asistente a  votacion por mayoria .

ARTICULO CUADRAGESIMO SEXTO.- SECRETARIO DE LA ASAMBLEA.-

Fungira como Secretario  del Consejo de Administracion, y si este no concurre, la Asamblea la Asamblea elegira secretario por mayoria de votos.

ARTICULO CUADRAGESIMO  SEPTIMO.- ESCRUTADORES.-

El presidente  nombrara supervisores a dos propietarios presentes.

ARTICULO CUADRAGESIMO OCTAVO.- CONTINUACION DE LA ASAMBLEA AL DIA SIGUIENTE.-

Si en la fecha fijada para la Asamblea no fuere posible desahogarse, todos los  puntos senalados  en la orden del dia, se continuara al dia siguiente  a las 9:00 a.m. primera hora, segun determine el que el preside y se trataran solo los asuntos  que  hubieren quedado pendientes en el dia anterior. Se continuara legalmente  constituida  con los condominios presentes que hubiere.

ARTICULO CUADRAGESIMO NOVENO.-  ASIENTO DEL ACTA DE ASAMBLEA EN EL LIBRO.

El secretario asentara la acta de la Asamblea  en  el libro respectivo y agregara lista de asistencia  suscrita por los presentes.

ARTICULO QUINCUAGESIMO.- FIRMAS EN EL ACTA.

Autorizacion las actas con sus firmas el presidente de la Asamblea, el secretario, los Escrutadores.

ARTICULO QUINCUAGESIMO PRIMERO.- DEL EXPEDIENTE DE CADA ACTA.-

El secretario del Consejo de Administracion tendra la obligacion de llevar un expediente de cada acta que contenga:

 

(a)   copia de las  convocatorias  efectuadas y la forma y fecha en que fueron enviadas  a cada uno de los propietarios.

(b)   Lista de asistencia  firmada por  los condominios presentes o representados  en la Asamblea en su caso.

(c)   Los demas documentos  que estime pertinnentes.

ARTICULO  QUINCUAGESIMO SEGUNDO.- REPRESENTANTE COMUN DE COPROPIETARIOS.-

En caso de copropiedad, se debera nombrar antes de cada Asamblea, un representante  comun  para efectos de asistnencia y votacion. Sera un voto por  unidad .

ARTICULO   QUINCUAGESIMO  TERCERO.- INTEGRACION DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION.-

El condminio  “AVES DEL PARAISO’ sera  administrado por un consejo de Administracion integrado por 7 miembros propietarios  y un  empleado.

ARTICULO QUINCUAGESIMO CUARTO .-REQUISITOS PARA SER DIRECTOR.-

Para poder ser  director, se necesita ser  dueño de un  condominio y estár al corriente de las coutas  condominales. La posición de director no es transferible y no tiene  honorarios. La asociación de los dueños, juzgaran cuando sea necesario,  determinar al pago de cualquier remuneración a  todos los poseedores de esta posición o a sólo algunos de ellos. Los miembros de la mesa directiva iniciaran el servicio de uno  a dos   años. En el caso  que uno de los  miembro de la mesa directiva  deja vacante el/ ella lugar , por cualquier causa , durante  su término de oficina, se reemplazara por los miembro (s) de la Mesa Directiva, se eligira  por los Directores para suplir el  vacante hasta  la próxima Asamblea Regular. Para Asegurar que la mesa directiva este completa al término de los directores de oficina.  No y terminen en la misma fecha, la mesa directiva  aconsejará la existencia del  comité  nombrado si el término de los candidatos nuevos de oficina estarán por un  año o dos anos , para asegura que  no más de cuatro  de los miembros de la oficina  términen   cada año. Si hubiera la reunión anual , o si no se eligen los directores en  esa reunión, se pueden elegir en  una reunión extraordinaria  específicamente para este propósito. Los directores continuarán con la  posesion de la  oficina hasta  la primera Asamblea en la cual se replazara los directores que seran elegidos, sin embargo los directores se podran re-elegir por un término adicional.

ARTICULO QUINCUAGESIMO QUINTO.- FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION.-

El consejo de Administracion tendra las siguientes facultades y obligaciones:

 

(1)   Tener el sostenimiento  de la representacionpermanente de los residents y por emisiones de intereses communes, con la ayuda de un abogado  para acciones legales y materias.

(2)   Vigilara que Administrador el/ella  cupla con sus obligaciones y cuanta de la demanda e informes  de  las acciones legales  o material de  el/ella cuando sea necessrio.

(3)   Reunirse  cuando menos cas 6l meses por ano, o por lo menos trimestral, para recigir noticia del  gerente,  que  podra expresarse en forma oral o escrita respecto de la situacion de los  condominios, verificar con el/ella los estados contable  y el registro de archivos.

(4)    Verificar los gastos de mantenimiento, emergencias  y administrativo.

(5)   Asegurarse  del manejo y que los residents cuplan con sus obligaciones  correspondientes.

(6)   Proporcionara  un informe  anual a la Asociacion  de los duenos  del condominio dentro de los tres meses, 10 dias antes de la reunion Anual General.. Esplicando sobre cualquier trabajo que se hace en el complejo, asi como un resumen general de la situacion financiera del condominio.

(7)   Autorizar, conceder o dar poderes directos generales   al gerente  de naaturaleza judicial y administrativa a alguien,  cuando se requiera, con el proposito de defender y representar  intereses especificos  del complejo, tambien se plodra dar poderes especiales por igual.

(8)   Decicir, como primera prioridad , tratar de materias cosideradas  urgentes y que estas se tomen con cuidado de innmediato por el  gerente , sin embargo podra finalizar la decision,  o rectificacion de una aprobacion hasta la reunion siguiente. .

(9)   Podra convocar a Asambleas ordinarias o Extraordinarias, segun lo amerite el caso.

(10)           Verificar  la declaracion  financiera de el mes presentado por el gerente.

 

(11)           Verificar el  informe anual, de la declaracion financiera y el balance  que le sean  presentados por el gerente.

(12)           Presentara en la Asamblea regular Anual el progeso del informe de sus  actividades y el Balance y revisado para su aprobacion, los que  deberan estar a disposicion de los condominios, por lo menos veinte  dias  antes de la Asamblea en las propias oficinas del Administrador del  Condominio.

(13)           Podra nombrar y despedir  libremente al Administrador.

(14)           Nombrara a los Comites  Auxiliares que considera convenientes, que  deberan estar integrados por condominios.

(15)           Propondra las sanciones  por falta de pago de cuotas condominales  o por  infracciones a este Reglamento

(16)           Se Manejara todos lo fondos del Condominio  a traves de sus  cuenta de cheques anombre de “Condominios Aves del Paraiso” y de la  cual podralibrar cheques con las firmas mancomunadaas  del Adminisstrador con cualquier otro miembro del Consejo Directivo, sea propietario o suplenteo dos  firmas de 2 directores, cada cheque requiere dos firmas.

(17)           Establecer los reglamentos interiores para el uso de areas comunes en especial el area de albercas, para mantener la seguridad, orden y disfrute de los condominios y sus invitados , inquilinos  o huespedes.

(18)           Autorizar  al Administrador la contratacion de una Empresa  especializada  en el arrendamiento  y uso hotelero de Unidades privativas y  sus servicios generales  para que se encargue de dar  servicio a traves de u Pull de Rentas a aquellos propietarios que  expresamente  soliciten que su unidad privativa y derechos  inherentes  sean rentados o explotados hoteleramente por la empresa especializada en los  terminos  prefistos en el  Articulo 23 de este Reglamento.

(19)           Autorizar  y vigilar el funcionamiento  de la compania Administradora  que desempenara  . Dicha compania tendra  entre otras funciones la de mantenimiento  de areas comunes  directamente o subcontratando  personal  para areas comunes pagos de inpuestos del condominio y la concesion para la operadora del pull de Renta , asi como para la empresa  prestadora de transporte, concesion del  restaurante, lavanderia y demas servicios que demanden  los propietarios, invitados  arrendatarios o huespedes.

(20)           Y en general,se lleva un acuerdo entre el comisionado y la Mesa Directiva.

ARTICULO QUICUAGESIMO SEXTO.-  PAGO DE GASTOS DE MANTENIMIENTO, NOMINAS Y SEGURO.

Por conducto del Administrador, se hara cargo de los gastos de mejoras de mantenimiento  y conservacion de las partes de uso comun, incluyendo nominas, primas, seguro y demas  prestaciones necesarias  para lo cual se aplicaran las cuotas que paguen los condominios.

ARTICULO QUINCUAGESIMO SEPTIMO.- FONDO DE RESERVA.-

En caso de remanente, se constituira un fondo de reserva  que se aplicara cuando lo estime conveniente la Asamblea para la realizacion de mejoras en las areas comunes.

ARTICULO QUINCUAGESIMO OCTAVO.-CUOTAS EXTRAORDINARIAS ,-

En caso de urgente solucion, el Consejo de Administracion podra senalar  cuotas extraordinarias, siempre y cuando el fondo de reserva no alcance a cubrir determinados gastos de mantenimiento  o reparacionones de emergencia.

ARTICULO  QUINCUAGESIMO NOVENO.-LUGAR DE LAS SESIONES DE CONSEJO..

Las  sesiones se llevaran a cabo en las instalaciones del  Condominio o en cualquier lugar designado por una resolucion del consejo de Administracion, o por consentimiento  expreso de todos los  Consejeros.

ARTICULO SEXAGESIMO.- QUORUM DE ASISTENCIA  A  SESIONES DEL CONSEJO .

Es considerado un quorum  si esta presente la mayoria de los miembros  de la Mesa Dorectiva, ya sea en persona o por comunicacion electonica.  .

ARTICULO SEXAGESIMO PRIMERO.- VOTO DE CADA CONSEJERO.-

Cada Consejero tendra un voto en cada sesion.

ARTICULO SEXAGESIMO SEGUNDO.- PRESIDENCIA DE LAS SESIONES.-

El presidente  de consejo de Administracion  el/ella sera el primer ejecutivo del Condominio, y estara subordinado al control  de Consejo, y de la Asamblea General, presidira todas las sesiones  que se lleven a cabo.

ARTICULO SEXAGESIMO TERCERA.- LIBROS DE CONDOMINIO.

El secretario llevara  los  Libros del condominio, que cuando menos deberan ser tres:

El primero sera para  asentar las actas de asambleas de condominio.

El segundo sera  para asentar las actas de Consejo de Administracion.

El tercero sera, para registrar  los ingresos y egresos del condominio. Y cuando asi lo  estime  necesario la Asamblea del condominio, podra llevarse los libros de registros auxiliares que se requieran , tambien podra utilizarse para  llevar  los registros  auxiliares, sistema de computo.

Mantendra  los Libros en la oficina principal del condominio o en cualquier otro lugar del condominio .

En todas las actas de Asambleas  de Consejo de Administracion , especificara lugar y fecha , si esta fuera regular o especial,  y en caso de Asamblea  ordinaria o Extraordinaria  las notificaciones  o convocatorias , la lista de los presentes , los votos representados  y demas datos  y acuerdos  que se tomen en las reuniones.

ARTICULO SEXAGESIMO  CUARTA.- FUNCIONES DEL TESORERO.-

El tesorero  revisara y asegurara el manerjo de las  actividades de la compania con respecto a desembolsos , estado de cuenta financiera y presupuestos y elementos aprobados por la mesa directiva.

CAPITULO IX

DE LAS CONTROVERSIAS

ARTICULO SEXAGESIMO QUINTA.-  FORMA DE RESOLVER LAS CONTROVERSIAS ENTRE LOS CONDOMINIOS.-

Cuando surjan  controversias entre los condominios  por los derechos que les competan en el uso de sus unidades privativas  y bienes comunes, se resolveran conforme a las reglas siguientes:

 

1)      Las controversias entre condominios deberan sujetarse necesariamente al arbitraje del Consejo de Administracion.

2)      El codigo  de procedimiento Civil  del Estado sera supletorio en estos  negocios:

3)      Las demas controversias  que surjan , seran ventiladas entre el Juez Primera Instancia del Municipio de Chapala, Jal.

 

 

 

CAPITULO X

DE LA DISTRUCCION Y EXTINCION

ARTICULO  SEXAGESIMO SEXTA.- DESTRUCCION DE LA EDIFICACION.-

Si la edificacion  afecta  al regimen de condominio se destruyere en su totalidad en su totalidad  o en una proporcion que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, cuales quiera de los condominios podran  pedir  la division de los bienes  comunes con arreglo a las disposiciones generales sobre la copropiedad..

Si la destruccion no alcanza la gravedad que se indica, mediante  asamblea extraordinaria se resolvera  sobre su reconstruccion.

Los condominios  que qqueden en minoria estan obligados a contribuir a la reconstruccion en la proporcion que les corresponda, o a vender sus  derechos a los maayoritarios , segun valuacion pericial..

Las reglas  anteriores se observaran  tambien en caso de ruina o de inoperabilidad de la edificacion.

 

 05/23/2001